El D.S. N° 68 de 2026 modifica la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones e incorpora mayor flexibilidad en aspectos como densidad, estacionamientos y conjuntos armónicos. Para CFL Inmobiliaria, los cambios abren una oportunidad para avanzar hacia una normativa más acorde con la evolución de los hogares y las necesidades habitacionales del país.
La reciente modificación de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, a través del D.S. N° 68 de 2026, introduce una serie de cambios que buscan modernizar la normativa y facilitar el desarrollo de proyectos habitacionales, especialmente en un contexto marcado por nuevas formas de habitar y una creciente necesidad de vivienda.
Para CFL Inmobiliaria, uno de los elementos más relevantes de esta actualización es el cambio en el criterio utilizado para determinar la densidad habitacional. La nueva normativa establece un factor general de 2,8 habitantes por vivienda, incorporando además un factor de 1,4 para determinadas zonas que cumplen condiciones de cercanía a infraestructura de transporte.
El cambio adquiere especial relevancia considerando la evolución demográfica del país. De acuerdo con el Censo 2024, el promedio de personas por hogar en Chile llegó a 2,8, frente a las cuatro personas registradas en 1992. Al mismo tiempo, los hogares unipersonales representan actualmente el 21,8% del total.
“Los cambios que incorpora esta modificación reconocen una transformación que ya estamos viendo en Chile: los hogares son distintos, las ciudades han cambiado y las necesidades de las personas también. Para quienes desarrollamos vivienda, contar con una normativa que pueda adaptarse a esta nueva realidad es fundamental”, señala Jaime Silva, Gerente General de CFL Inmobiliaria.
reducir hasta en un 50% la dotación de estacionamientos exigida para determinados proyectos de vivienda y equipamiento de servicios, de acuerdo con las condiciones establecidas por la normativa.
La medida puede contribuir a reducir costos asociados a la construcción de estacionamientos y, al mismo tiempo, reconoce la importancia que tienen la ubicación y la conectividad al momento de planificar nuevos proyectos.
Otro de los cambios corresponde a los denominados conjuntos armónicos, donde se reduce de 5.000 a 2.500 metros cuadrados la superficie mínima de terreno para acceder a este régimen y se incorporan nuevas condiciones para acceder a beneficios de constructibilidad y altura.
Para CFL Inmobiliaria, estas modificaciones pueden generar nuevas posibilidades para el desarrollo de proyectos, especialmente en sectores donde la disponibilidad de suelo y los costos asociados a la construcción representan desafíos importantes para generar nueva oferta habitacional.
“Más que mirar estos cambios solamente desde la perspectiva de una mayor flexibilidad, creemos que es importante entenderlos como parte de una conversación más amplia sobre cómo queremos que crezcan nuestras ciudades. El desafío no es solamente construir más, sino desarrollar viviendas bien ubicadas, conectadas y capaces de responder a las distintas formas de vivir que existen hoy”, agrega Jaime Silva, Gerente General de CFL Inmobiliaria.
La actualización normativa también contempla modificaciones relacionadas con los procesos de urbanización y permisos, además de una disposición transitoria para determinados proyectos que ya cuentan con permiso de edificación y aún no han obtenido su recepción definitiva.
En estos casos, la normativa contempla la posibilidad de acogerse a las nuevas disposiciones bajo determinadas condiciones y dentro de los plazos establecidos.
Para CFL Inmobiliaria, el nuevo escenario representa una oportunidad para analizar cómo estas herramientas pueden contribuir al desarrollo de nuevos proyectos y a una oferta habitacional que responda de mejor manera a las necesidades actuales.
La modificación de la OGUC no resuelve por sí sola los desafíos que enfrenta hoy el mercado inmobiliario. Sin embargo, introduce cambios que buscan actualizar parámetros y entregar mayores herramientas para el desarrollo de vivienda, en un escenario donde Chile enfrenta transformaciones demográficas, urbanas y sociales.
En este contexto, para CFL Inmobiliaria el desafío está en aprovechar esta mayor flexibilidad de manera responsable, entendiendo que desarrollar vivienda también significa pensar en la ciudad, en su conectividad, en los servicios disponibles y, sobre todo, en las personas que la habitarán.
Porque las ciudades cambian y las formas de vivir también. La normativa que las acompaña debe ser capaz de evolucionar al mismo ritmo.
